Spania iese din tipar. Locuințele s-au scumpit cel mai mult din ultimii 17 ani

Prețurile locuințelor din Spania au înregistrat cea mai mare creștere anuală de la perioada de boom de dinaintea crizei financiare mondiale, după o creștere puternică a cererii din partea cumpărătorilor care se grăbesc să evite plata unor dobânzi mai mari.

Prețurile au urcat cu 9% în ianuarie față de anul precedent, potrivit unui indice lunar compilat de Fotocasa, un site imobiliar. Aceasta a fost cea mai puternică creștere din septembrie 2006. Cel mai scump oraș a fost San Sebastian din regiunea bască, urmat de Barcelona și de capitala Madrid, scrie Bloomberg. 

"Nu am detectat niciodată o creștere atât de mare a prețurilor într-o perioadă atât de scurtă de timp", a declarat María Matos, purtător de cuvânt al Fotocasa. "Această creștere ne readuce la nivelurile din 2006, înainte de bula imobiliară, când costul locuințelor a suferit o mare creștere."

O mare parte din salt se datorează finanțării. Piața ipotecară spaniolă are printre cele mai mari proporții de împrumuturi cu rată variabilă în comparație cu datoriile cu rată fixă din Europa. Având în vedere că împrumuturile devin mai costisitoare, potențialii cumpărători se grăbesc să găsească locuințe cât timp își pot permite, exact în timp ce oferta de construcții noi s-a diminuat din cauza costurilor mai mari și a lipsei forței de muncă. 

Prețurile spaniole tind, de asemenea, să fie influențate de cererea străină pentru proprietățile de coastă. În ianuarie, regiunea cu cea mai mare creștere a fost Insulele Baleare, cu o creștere de 16,5%. În regiunea Madrid, prin comparație, prețurile au crescut cu 9%. 

Scăderea valorii proprietăților creează un deficit de finanțare de 55 de miliarde de dolari în Europa

Scăderea valorilor reprezintă cea mai recentă bătaie de cap pentru proprietarii de locuințe din Europa care trebuie să își refinanțeze datoriile. Este o problemă și pentru creditorii lor.

Există un decalaj de 51 de miliarde de euro (55 de miliarde de dolari) între suma datorată de proprietarii de proprietăți comerciale din Germania, Franța și Regatul Unit și creditul care va fi probabil disponibil pentru refinanțare la scadența împrumuturilor, potrivit unui studiu realizat de AEW Europe SA. 

Această sumă include un deficit de 32 de miliarde de euro cauzat în principal de scăderea prețurilor, o creștere de aproximativ 8 miliarde de euro din septembrie, a precizat managerul de active într-un raport.

Boom-ul imobiliar din Europa s-a încheiat după ce băncile centrale au luat măsuri pentru a stopa inflația prin creșterea ratelor dobânzilor. Nivelurile de dificultate în sectorul imobiliar din regiune sunt deja la cel mai ridicat nivel din 2012, în parte din cauza scăderii lichidităților, potrivit unui studiu realizat de firma de avocatură Weil, Gotshal & Manges.

"Creditorii nu vor avea luxul unor rate scăzute care să le permită să prelungească și să se prefacă, ca în urma crizei financiare mondiale", a declarat Hans Vrensen, șeful departamentului de cercetare și strategie al AEW Europe, într-un interviu. "Ei vor trebui să fie mai proactivi în ceea ce privește restructurarea împrumuturilor. Acest lucru înseamnă că ajustarea ciclică la nivelul întregii afaceri ar putea fi mai rapidă de data aceasta."

Protecția investitorilor

Cu toate acestea, un avantaj pe care îl au mulți debitori este că erodarea protecției investitorilor în timpul relaxării cantitative înseamnă că este mai greu de declanșat reducerea forțată a gradului de îndatorare.

Aproximativ 45% din deficitul de finanțare se află în Germania, 33% în Marea Britanie și 22% în Franța, arată datele AEW. Germania este deosebit de vulnerabilă, deoarece costul scăzut al banilor a dus la scăderea randamentelor sub cele ale celorlalte țări, ceea ce a făcut ca activele să fie vulnerabile la scăderea prețurilor atunci când piața s-a întors.

Restul deficitului de finanțare provine din faptul că proprietarii trebuie să cheltuiască o parte mai mare din chiria plătită pentru o clădire pentru costurile dobânzilor. Acest lucru afectează așa-numita rată de acoperire a dobânzii pe care creditorii o folosesc pentru a calcula cât sunt dispuși să avanseze unui debitor. 

Combinația dintre scăderea prețurilor, creșterea costurilor datoriilor și înăsprirea standardelor de creditare înseamnă că aproximativ o treime din toate împrumuturile din titlurile garantate cu ipoteci comerciale care ajung la scadență în 2023 și 2024 se confruntă cu riscuri ridicate de refinanțare, potrivit unui studiu publicat luni de Scope Ratings.