Piața imobiliară din România: riscuri sistemice moderate, dar în creștere

România se află într-o poziție intermediară în evaluarea riscurilor din sectorul imobiliar rezidențial realizată de Consiliul European pentru Risc Sistemic (ESRB). În timp ce unele state europene se confruntă cu bule imobiliare evidente, în cazul României, nivelul de risc este catalogat drept „moderat”, însă autorii raportului atrag atenția că vulnerabilitățile sunt în creștere și trebuie atent monitorizate.

Creșteri susținute ale prețurilor locuințelor

În ultimii ani, România a înregistrat o creștere susținută a prețurilor locuințelor, determinată în principal de cererea ridicată, nivelurile scăzute ale dobânzilor și dezvoltarea economică generală. Potrivit raportului, între 2015 și 2022, prețurile locuințelor au crescut semnificativ, iar tendința a continuat și în 2023, deși într-un ritm ceva mai moderat din cauza înăspririi condițiilor de creditare.

Cu toate acestea, în comparație cu media UE, raportul dintre prețul locuințelor și venitul disponibil al populației este mai puțin tensionat în România decât în economiile mature din Vestul Europei. Aceasta indică un grad mai mic de supraevaluare, dar și o sensibilitate mai mare la modificările în costurile de finanțare, având în vedere veniturile încă scăzute ale gospodăriilor.

Expansiunea creditării ipotecare și standardele de creditare

Sectorul creditării ipotecare din România a cunoscut o expansiune rapidă, susținută în special de programul „Noua Casă” și de nivelul scăzut al dobânzilor. Totuși, raportul ESRB subliniază faptul că standardele de creditare au fost relaxate în ultimii ani, cu o pondere semnificativă a împrumuturilor cu rată variabilă. Această structură creează un risc suplimentar în contextul creșterii dobânzilor, ceea ce poate duce la o deteriorare a capacității de rambursare a debitorilor.

Un alt aspect important este ponderea relativ ridicată a creditelor în valută, care deși a scăzut în ultimul deceniu, continuă să fie un factor de risc pentru debitorii ale căror venituri sunt în lei. Această expunere la riscul valutar, combinată cu sensibilitatea la dobândă, contribuie la vulnerabilitatea financiară a gospodăriilor.

Rolul instituțiilor non-bancare și riscurile de contagiune

Deși piața imobiliară din România este dominată de instituțiile bancare, raportul atrage atenția asupra unei tendințe emergente: creșterea implicării instituțiilor financiare non-bancare (IFN-uri) în finanțarea imobiliară. Aceste entități nu sunt supuse acelorași cerințe stricte de capital și de raportare ca băncile, ceea ce creează riscuri de contagiune și de efecte negative în cazul unei deteriorări a pieței.

Măsuri macroprudențiale implementate

Autoritățile române au adoptat mai multe măsuri macroprudențiale pentru a reduce riscurile sistemice, inclusiv:

• introducerea unor plafoane pentru gradul de îndatorare (DSTI – debt service-to-income),

• limitarea LTV (loan-to-value),

• cerințe suplimentare de capital pentru bănci.

Aceste măsuri au rolul de a tempera exuberanța pieței și de a întări reziliența instituțiilor financiare. Totuși, ESRB consideră că este nevoie de o evaluare periodică a eficienței acestora, mai ales în contextul schimbărilor rapide ale condițiilor macroeconomice.

Perspective și recomandări

Raportul conchide că, deși România nu se confruntă în prezent cu un risc iminent de criză imobiliară, există mai multe elemente de vulnerabilitate care pot evolua negativ în cazul unei înrăutățiri a condițiilor economice:

• scăderea veniturilor reale ca urmare a inflației,

• continuarea creșterii ratelor de dobândă,

• o eventuală contracție economică care ar putea afecta cererea și capacitatea de plată a populației.

• Astfel, este recomandat ca România să:

• continue consolidarea cadrului macroprudențial,

• monitorizeze îndeaproape evoluțiile din creditarea ipotecară,

• îmbunătățească calitatea datelor privind piața imobiliară pentru a permite intervenții mai precise,

• evite politici care încurajează excesiv achizițiile imobiliare prin credit (cum ar fi scheme de garanții guvernamentale neselective).

  Fiți la curent cu ultimele noutăți. Urmăriți DCBusiness și pe Google News

Ţi s-a părut interesant acest articol?

Urmărește pagina de Facebook DCBusiness pentru a fi la curent cu cele mai importante ştiri despre evoluţia economiei, modificările fiscale, deciziile privind salariile şi pensiile, precum şi alte analize şi informaţii atât de pe plan intern cât şi extern.