TVA de 11% pentru locuințe. Cine și în ce condiții poate beneficia

Un proiect depus la Senat propune TVA de 11% pentru locuințele cumpărate de persoanele sub 35 de ani. Facilitatea vine cu limite de preț și suprafață și cu interdicția vânzării timp de cinci ani.

TVA de 11% pentru locuințele cumpărate de tinerii sub 35 de ani. Proprietatea nu va putea fi vândută timp de cinci ani

Persoanele care nu au împlinit 35 de ani ar putea cumpăra o locuință cu TVA redusă de 11%, dacă imobilul nu depășește 150 de metri pătrați și un preț de 945.000 de lei. Facilitatea ar putea fi acordată o singură dată, iar beneficiarul ar trebui să se angajeze că nu va vinde proprietatea timp de cinci ani.

Măsurile sunt prevăzute într-o propunere legislativă depusă la Senat de deputatul USR Ștefan Tanasă. Proiectul modifică articolul 291 din Codul fiscal și introduce o categorie distinctă de locuințe pentru care ar urma să se aplice cota redusă.

Proiectul nu este încă lege. Pentru a produce efecte, trebuie adoptat de Parlament, promulgat de președinte și publicat în Monitorul Oficial.

Cine ar putea beneficia de TVA de 11%

Cumpărătorul trebuie să fie persoană fizică și să nu fi împlinit vârsta de 35 de ani la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare. Formularea proiectului înseamnă că facilitatea nu va mai putea fi folosită începând chiar din ziua în care persoana împlinește 35 de ani.

Solicitantul trebuie să cumpere exclusiv o clădire cu destinația de locuință, împreună cu terenul pe care aceasta este construită.

O altă condiție este ca beneficiarul să nu dețină și să nu fi deținut anterior, singur sau împreună cu soțul ori soția, dreptul de proprietate asupra unei locuințe.

Proiectul introduce însă două excepții. TVA redusă ar putea fi aplicată și atunci când cumpărătorul:

• deține o cotă-parte dintr-o locuință, dobândită prin moștenire legală sau testamentară;
• deține o locuință cu suprafața utilă de cel mult 50 de metri pătrați, dobândită prin altă modalitate decât cumpărarea.

Prin urmare, facilitatea nu este limitată în mod absolut la persoanele care nu au avut niciodată o proprietate. De exemplu, o persoană care a primit prin donație un apartament de 45 de metri pătrați ar putea, potrivit textului propus, să cumpere o altă locuință cu TVA de 11%. În schimb, dacă același apartament a fost cumpărat, persoana nu ar mai îndeplini condițiile.

Prețul și suprafața maximă

Pentru aplicarea cotei de 11%, locuința trebuie să îndeplinească simultan următoarele condiții:

• să aibă destinație exclusivă de locuință;
• să aibă o suprafață utilă de maximum 150 de metri pătrați;
• prețul de vânzare să nu depășească 945.000 de lei;
• să nu fi făcut anterior obiectul unei livrări pentru care a fost aplicată cota redusă de TVA.

Facilitatea ar urma să includă și terenul pe care este construită locuința.

În practică, măsura ar viza în special locuințele noi vândute de dezvoltatori sau de alte persoane înregistrate în scopuri de TVA. Vânzările obișnuite între două persoane fizice nu devin automat tranzacții supuse TVA.

O economie de până la 94.500 de lei

Dacă plafonul de 945.000 de lei reprezintă valoarea fără TVA, aplicarea cotei de 11% în locul cotei standard de 21% ar reduce prețul final cu maximum 94.500 de lei.

Pentru o locuință cu valoarea netă de 945.000 de lei, calculele ar fi următoarele:

• cu TVA de 21%, prețul final ajunge la 1.143.450 de lei;
• cu TVA de 11%, prețul final ar fi de 1.048.950 de lei;
• diferența este de 94.500 de lei.

Economia ar exista însă numai dacă reducerea taxei este transferată integral cumpărătorului și nu este absorbită, total sau parțial, în prețul stabilit de vânzător.

Locuința nu va putea fi vândută timp de cinci ani

Beneficiarul va trebui să depună, cel târziu la semnarea contractului, o declarație pe propria răspundere prin care se angajează să nu înstrăineze integral sau parțial locuința timp de cinci ani de la data achiziției.

Această condiție va fi înscrisă atât în cartea funciară, cât și în Registrul achizițiilor de locuințe cu cotă redusă de TVA.

Proiectul nu stabilește însă clar ce se întâmplă dacă proprietarul vinde locuința înainte de expirarea celor cinci ani. Textul nu precizează dacă acesta va trebui să achite diferența dintre TVA redusă și cea standard și nici dacă se vor calcula dobânzi sau penalități.

Nu sunt reglementate nici situațiile speciale în care transferul proprietății poate deveni necesar, precum divorțul, executarea silită, exproprierea sau decesul proprietarului.

Notarul va verifica registrul ANAF

Notarii publici ar urma să consulte Registrul achizițiilor de locuințe cu cotă redusă de TVA înainte de autentificarea contractului sau a unui act privind plata unui avans.

Dacă notarul constată că persoana a mai cumpărat o locuință cu TVA redusă, actul va putea fi autentificat numai dacă tranzacția este realizată cu aplicarea cotei standard.

Notarul va avea obligația să introducă tranzacția în registru, să menționeze în contract cota de TVA aplicată și să înscrie în cartea funciară angajamentul privind păstrarea locuinței timp de cinci ani.

Registrul poate arăta însă dacă o persoană a mai beneficiat de TVA redusă, nu neapărat dacă aceasta a deținut în trecut orice altă locuință. Proiectul nu explică suficient de clar cum va fi verificată întreaga situație imobiliară anterioară a cumpărătorului.

Plafonul de 945.000 de lei este formulat contradictoriu

Forma actuală a inițiativei conține și o neclaritate importantă privind plafonul valoric.

În partea care stabilește condițiile locuinței, proiectul vorbește despre un „preț al vânzării” de cel mult 945.000 de lei, fără să precizeze dacă suma include TVA. Într-o dispoziție ulterioară, referitoare la verificările făcute de notar, se menționează însă că suma este calculată „exclusiv TVA”.

Diferența este semnificativă. Dacă plafonul este fără TVA, prețul final al locuinței poate ajunge la 1.048.950 de lei după aplicarea cotei de 11%. Dacă plafonul include taxa, valoarea maximă a locuinței înainte de TVA ar fi mai mică.

Textul ar trebui clarificat în timpul dezbaterilor parlamentare pentru a evita interpretări diferite din partea notarilor, dezvoltatorilor și organelor fiscale.

Normele ar putea apărea după intrarea în vigoare

Potrivit proiectului, legea ar urma să intre în vigoare la 30 de zile de la publicarea în Monitorul Oficial.

Președintele ANAF ar avea însă la dispoziție 60 de zile de la intrarea în vigoare pentru a emite normele metodologice, după consultarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România.

În forma actuală poate apărea astfel un interval în care facilitatea este deja prevăzută de lege, dar procedura necesară aplicării sale nu este încă adoptată.

Inițiatorul invocă dificultățile tinerilor de a cumpăra o locuință

În expunerea de motive se arată că accesul tinerilor la proprietate este afectat de creșterea costurilor de construcție, majorarea prețurilor imobiliare, accesul dificil la credite, inflație și fiscalitatea inclusă în prețul final.

Inițiatorul susține că reducerea TVA ar putea stimula achiziția de locuințe, industria construcțiilor și sectoarele conexe. Documentul nu conține însă o estimare concretă a impactului asupra veniturilor bugetare și nici numărul potențialilor beneficiari.