TVA de 9% pentru prima locuință ar putea reveni permanent. Cumpărătorii ar economisi zeci de mii de lei

Cota redusă de TVA de 9% pentru cumpărarea unei locuințe ar putea fi reintrodusă cu caracter permanent, potrivit unei propuneri legislative înregistrate la Senat. Facilitatea ar urma să se aplice locuințelor cu o suprafață utilă de cel mult 120 de metri pătrați și o valoare de maximum 750.000 de lei fără TVA, inclusiv terenul.

Proiectul B444/2026 propune completarea articolului 291 din Codul fiscal și a fost înregistrat la Senat pe 24 iulie. Inițiativa se află abia la începutul traseului parlamentar. Nu este, prin urmare, o facilitate fiscală deja aprobată. Proiectul și stadiul procedurii pot fi consultate pe site-ul Senatului.

Condițiile pentru aplicarea cotei de 9%

Potrivit formei depuse la Parlament, cota redusă de 9% s-ar aplica pentru „prima livrare” a locuințelor care îndeplinesc următoarele condiții:

- au o suprafață utilă de maximum 120 mp, fără anexele gospodărești;

- valoarea locuinței, inclusiv terenul pe care este construită, nu depășește 750.000 de lei fără TVA;

- sunt cumpărate de persoane fizice, individual sau împreună cu alte persoane fizice.

Deoarece proiectul nu stabilește o dată la care facilitatea ar urma să expire, inițiatorii o prezintă ca pe o reintroducere permanentă a cotei reduse.

Plafonul propus este cu 150.000 de lei mai mare decât limita de 600.000 de lei utilizată în cadrul regimului tranzitoriu. Inițiatorii susțin că majorarea este necesară pentru a reflecta creșterea prețurilor de pe piața imobiliară.

Economie de 60.000 de lei la o locuință de 500.000 de lei

Diferența pentru cumpărător ar fi considerabilă. În cazul unei locuințe cu un preț de 500.000 de lei fără TVA:

- la o cotă de 9%, taxa este de 45.000 de lei, iar prețul final ajunge la 545.000 de lei;

- la o cotă de 21%, taxa este de 105.000 de lei, iar prețul final urcă la 605.000 de lei.

Economia rezultată din aplicarea cotei reduse ar fi astfel de 60.000 de lei.

La plafonul maxim propus, de 750.000 de lei fără TVA, diferența ar ajunge la 90.000 de lei. Prețul final ar fi de 817.500 de lei cu TVA de 9%, comparativ cu 907.500 de lei la cota standard de 21%.

Proiect diferit de prelungirea regimului tranzitoriu

Noua inițiativă nu trebuie confundată cu legea adoptată de Parlament pentru prelungirea până la 30 septembrie 2026 a actualului regim tranzitoriu.

Prelungirea vizează numai persoanele care au încheiat până la 31 iulie 2025 acte privind plata în avans pentru o locuință și păstrează plafonul de 600.000 de lei fără TVA. Modificarea a fost justificată prin blocajul produs de atacul cibernetic asupra sistemelor ANCPI.

Proiectul B444/2026 urmărește însă o schimbare structurală a Codului fiscal: aplicarea fără termen-limită a cotei de 9%, ridicarea plafonului la 750.000 de lei și eliminarea condiției ca antecontractul să fi fost semnat până la o dată din trecut.

O neclaritate importantă în textul propus

Există însă o diferență între intenția prezentată în expunerea de motive și formularea propriu-zisă din proiect.

Inițiatorii vorbesc despre sprijinirea cumpărătorilor care își achiziționează „prima locuință” și despre verificarea acestora prin Registrul achizițiilor de locuințe cu cotă redusă de TVA. Textul propus pentru Codul fiscal folosește însă expresia „prima livrare de locuințe”, fără să prevadă explicit că beneficiarul nu trebuie să mai fi deținut sau cumpărat anterior o locuință.

În materie de TVA, „prima livrare” se poate referi la vânzarea unei construcții noi, nu neapărat la prima locuință cumpărată de persoana fizică. Textul nu stabilește nici limita de o singură achiziție pentru fiecare beneficiar și nici mecanismul concret de verificare.

Această necorelare ar putea necesita clarificări sau amendamente în timpul dezbaterilor parlamentare, pentru ca facilitatea să fie limitată efectiv la prima locuință a cumpărătorului, așa cum susțin inițiatorii în expunerea de motive.

Când ar putea intra în vigoare

Dacă va trece de ambele Camere ale Parlamentului, va fi promulgată și publicată în Monitorul Oficial, legea ar intra în vigoare după șase luni de la publicare.

Proiectul nu este solicitat în procedură de urgență și nu primise încă avizul Consiliului Legislativ la momentul consultării fișei parlamentare. De asemenea, impactul exact asupra bugetului nu a fost calculat în documentele depuse. Inițiatorii admit că veniturile din TVA s-ar diminua, dar susțin că o parte a pierderii ar putea fi compensată prin creșterea numărului de tranzacții și prin veniturile generate în construcții și în domeniile conexe.