Apartament la licitația ANAF: prețul poate scădea, dar locuința poate rămâne ocupată. Ce verifici înainte să cumperi

Un apartament executat silit poate ajunge la licitație atunci când proprietarul nu își achită obligațiile fiscale, iar ANAF încearcă să recupereze datoria prin valorificarea bunului. Pentru cumpărător, reducerea prețului la licitațiile repetate poate fi tentantă. Prețul afișat nu arată însă, de unul singur, cât va costa în final achiziția și nici când va putea noul proprietar să folosească locuința.

Avocatul Radu Pavel, doctor în drept și avocat coordonator al societății Pavel, Mărgărit și Asociații, atrage atenția că verificările trebuie făcute înainte de înscrierea la licitație.

„Valorificarea imobilelor prin licitații ANAF poate reprezenta o oportunitate pentru persoanele interesate de achiziționarea unui apartament. Participarea la licitații ANAF presupune însă o analiză atentă a documentelor disponibile și a condițiilor de vânzare”, declară Radu Pavel în materialul transmis redacției.

Cum ajunge apartamentul la licitație și ce plătește participantul

Executarea silită intervine după ce obligația fiscală a ajuns la scadență. Debitorului i se comunică o somație, iar dacă datoria nu este achitată în termenul legal, executarea continuă. După instituirea sechestrului, bunul poate fi valorificat dacă obligațiile nu sunt stinse în termenul prevăzut de Codul de procedură fiscală.

Cei interesați trebuie să se înscrie, să depună documentele cerute și o taxă de participare reprezentând 10% din prețul de pornire. Suma se restituie participanților care nu câștigă, iar în cazul adjudecatarului se scade din prețul de cumpărare. Condițiile concrete și termenul de înscriere trebuie urmărite în anunțul licitației.

Poți programa o vizionare, dar s-ar putea să nu intri în apartament

Platforma eLicitațiiANAF permite programarea vizionării în intervalele afișate pentru bunul respectiv. Potrivit procedurii ANAF, la vizionare sunt desemnați doi executori fiscali. Programarea nu garantează însă accesul în interior: dacă apartamentul este ocupat, persoana care locuiește acolo poate refuza intrarea.

Într-o asemenea situație, cumpărătorul rămâne cu informațiile din anunț și din documentele disponibile, precum planul sau schița cadastrală. Acestea pot arăta suprafața, compartimentarea, tipul construcției și cotele din părțile comune, dar nu pot confirma starea instalațiilor ori a finisajelor. Defectele, degradările sau condițiile de igienă pot fi descoperite abia după cumpărare și pot ridica substanțial costul renovării.

Anunțul poate include fotografii exterioare, valoarea de evaluare, sarcinile înscrise asupra imobilului și o informație decisivă: dacă se vinde întregul apartament sau numai o cotă de proprietate. Avocatul arată că prezența unei ipoteci în documente nu înseamnă automat că aceasta va apăsa asupra noului proprietar; efectul vânzării trebuie analizat pentru fiecare sarcină în parte.

În stabilirea sumei maxime pe care este dispus să o ofere, cumpărătorul ar trebui să ia în calcul și cheltuielile posibile cu TVA, renovarea, evacuarea, eventualele litigii și înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară. Potrivit materialului transmis de Pavel, Mărgărit și Asociații, un avocat poate asista participantul la licitație sau îl poate reprezenta în baza unei procuri corespunzătoare.

Apartamentul poate fi vândut chiar dacă este încă locuit

Scoaterea la licitație nu presupune că fostul proprietar a eliberat apartamentul. Documentul atrage atenția chiar asupra formulării folosite pentru organizarea vizionărilor: „organul de executare stabilește împreună cu debitorul datele și intervalele orare la care se poate organiza vizionarea”.

Înainte de ofertare, cumpărătorul trebuie să afle cine ocupă locuința și în baza cărui drept. Poate fi fostul proprietar, un chiriaș, un sublocatar sau o persoană fără drept de folosință. Răspunsul influențează procedura necesară pentru preluarea efectivă a apartamentului.

Dacă în locuință se află un chiriaș, vânzarea nu înlătură automat drepturile acestuia. Articolul 1.811 din Codul civil stabilește condițiile în care contractul de închiriere îi este opozabil noului proprietar: pentru un imobil înscris în cartea funciară, locațiunea trebuie să fi fost notată acolo; pentru unul neînscris, contează dacă închirierea are o dată certă anterioară înstrăinării.

După încetarea dreptului de folosință, locatarul poate fi notificat prin executor judecătoresc să elibereze imobilul în 30 de zile. Pentru un ocupant fără drept, notificarea poate fi transmisă direct de proprietar, cu un termen de cinci zile. Dacă locuința nu este eliberată, poate fi cerută evacuarea prin procedura prevăzută de Codul de procedură civilă. Aceste termene nu înseamnă că apartamentul va fi predat automat în ziua în care expiră notificarea.

Există și o limitare sezonieră: evacuarea din locuințe este, de regulă, oprită între 1 decembrie și 1 martie, cu excepțiile prevăzute de lege, între care situația în care creditorul nu are o altă locuință corespunzătoare sau debitorul are una în care se poate muta. Protecția nu se aplică persoanelor care ocupă abuziv locuința, fără niciun titlu.

Ce verifici în cartea funciară și în afara ei

Extrasul de carte funciară este una dintre verificările centrale. Prima parte descrie imobilul, inclusiv datele cadastrale, suprafața și amplasamentul. A doua arată cine este proprietarul, ce cotă deține și cum a dobândit-o. În partea a treia apar drepturile și sarcinile care afectează proprietatea: de la uzufruct, uz, abitație, superficie și servituți până la ipoteci, sechestre și urmărirea silită.

Verificarea trebuie extinsă la eventuale contestații la executare, revendicări ale proprietății, cereri de anulare a unor acte ori procese de partaj. Trebuie comparată și situația din acte cu cea reală, inclusiv în privința modificărilor făcute fără autorizație.

Pe partea practică, materialul recomandă verificarea utilităților, a instalațiilor și branșamentelor, precum și a eventualelor restanțe către asociația de proprietari. Aceste informații contează mai ales când interiorul apartamentului nu a putut fi vizitat.

Cât scade prețul dacă apartamentul nu se vinde

Prima licitație pornește de la valoarea stabilită prin evaluare. La a doua, prețul de pornire este cu 25% mai mic, iar de la a treia ajunge la 50% din valoarea de evaluare. Reducerea se referă la prețul de pornire, nu garantează că acela va fi și prețul final plătit de câștigător.

Procedura licitațiilor electronice prevede o situație distinctă la a patra licitație: bunul poate fi vândut la cea mai mare ofertă, chiar sub prețul de pornire, dar nu sub 25% din valoarea de evaluare. Pentru imobile, dacă se prezintă un singur ofertant, vânzarea se face numai dacă acesta oferă cel puțin prețul de pornire.

Astfel, un preț afișat la jumătate din valoarea de evaluare nu este suficient pentru a judeca oferta. Starea apartamentului, drepturile ocupanților, litigiile și costurile necesare pentru a-l putea folosi pot schimba calculul cumpărătorului.