TVA de 9% pentru locuințe, prelungită până la 30 septembrie. Cine poate recupera diferența de taxă

Persoanele care au semnat până la 1 august 2025 documentele pentru cumpărarea unei locuințe vor mai putea beneficia de cota redusă de TVA de 9% până la 30 septembrie 2026, dacă îndeplinesc condițiile stabilite de noua lege publicată marți în Monitorul Oficial.

Președintele Nicușor Dan a promulgat Legea nr. 161/2026 privind unele măsuri fiscal-bugetare, prin Decretul nr. 712/2026. Actul normativ rezolvă inclusiv situația cumpărătorilor care au primit locuințele după 1 august 2026 și au fost obligați să achite cota standard de TVA.

Legea a fost publicată în Monitorul Oficial nr. 642 din 4 august 2026. În lipsa unui termen special prevăzut în text, aceasta intră în vigoare la trei zile de la publicare, potrivit articolului 78 din Constituția României.

Cine poate cumpăra o locuință cu TVA de 9%

În perioada cuprinsă între intrarea în vigoare a legii și 30 septembrie 2026 inclusiv, o persoană fizică poate cumpăra o singură locuință cu TVA de 9%.

Facilitatea se aplică atât cumpărătorului individual, cât și persoanelor care cumpără locuința în comun, dar numai dacă sunt îndeplinite cumulativ mai multe condiții:

• suprafața utilă a locuinței nu depășește 120 de metri pătrați, fără anexele gospodărești;
• valoarea locuinței, inclusiv terenul, nu depășește 600.000 de lei, fără TVA;
• locuința poate fi locuită ca atare în momentul livrării;
• livrarea și transferul proprietății au loc cel târziu la 30 septembrie 2026;
• cumpărătorul nu a mai achiziționat o locuință cu TVA redusă începând cu 1 ianuarie 2023;
• până la 1 august 2025 a fost încheiat un act juridic care avea ca obiect plata unui avans pentru cumpărarea locuinței.

Prin urmare, măsura nu deschide accesul la TVA de 9% pentru contracte noi încheiate în 2026. Este o facilitate tranzitorie destinată în principal cumpărătorilor care aveau deja semnat un document și plătiseră sau se obligaseră să plătească un avans înainte de schimbarea cotelor de TVA.

Forma adoptată a legii poate fi consultată și în documentele publicate de Senatul României.

Avans obligatoriu de 20% pentru anumite contracte

Pentru actele privind plata unui avans încheiate în perioada 3 iulie - 31 iulie 2025, cumpărătorul trebuie să dovedească faptul că a achitat integral, până la 31 iulie 2025, un avans de minimum 20% din valoarea locuinței fără TVA.

Condiția specială privind avansul de 20% nu este formulată pentru toate antecontractele, ci pentru cele încheiate în intervalul 3 - 31 iulie 2025.

Notarii vor verifica în Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA dacă persoana a mai cumpărat o asemenea locuință începând cu 1 ianuarie 2023. Dacă această condiție nu este respectată, actul va putea fi autentificat numai cu aplicarea cotei standard de TVA.

Tot notarilor le revine obligația de a completa registrul și de a menționa în actul de transfer cota de TVA aplicată, indiferent dacă taxa este adăugată la preț sau inclusă în preț.

Restituirea diferenței pentru locuințele cumpărate după 1 august

Legea introduce un mecanism de restituire pentru persoanele care au cumpărat o locuință cu TVA standard în perioada dintre 1 august 2026 și data intrării în vigoare a noilor prevederi.

Dacă locuința și cumpărătorul îndeplinesc condițiile pentru TVA de 9%, poate fi cerută restituirea diferenței dintre cota standard și cota redusă.

În cazul în care o persoană a cumpărat mai multe locuințe în acest interval, diferența de TVA se restituie numai pentru locuința al cărei fapt generator de TVA a intervenit primul.

Restituirea va putea fi cerută începând cu 1 octombrie 2026. Procedura concretă trebuie aprobată prin ordin al președintelui ANAF în cel mult 30 de zile de la intrarea în vigoare a legii.

Până la publicarea ordinului nu sunt cunoscute formularul, documentele justificative și modalitatea efectivă de depunere a cererii.

Cât poate reprezenta diferența de TVA

Diferența dintre TVA standard de 21% și cota redusă de 9% este de 12 puncte procentuale.

Pentru o locuință cu o valoare de 500.000 de lei fără TVA, diferența ajunge la 60.000 de lei:

• TVA de 21%: 105.000 de lei;
• TVA de 9%: 45.000 de lei;
• diferență de restituit: 60.000 de lei.

La plafonul maxim de 600.000 de lei fără TVA, diferența ajunge la 72.000 de lei.

Facilitate și pentru locuințele sociale cumpărate de primării

Până la 1 octombrie 2026 se aplică TVA de 9% și pentru clădirile, împreună cu terenurile aferente, cumpărate de primării pentru a fi închiriate subvenționat persoanelor sau familiilor care nu își permit o locuință în condițiile pieței.

Este obligatoriu însă ca actele referitoare la plata unui avans să fi fost încheiate până la 1 august 2025.

Primăriile care au cumpărat asemenea imobile cu TVA standard între 1 august 2026 și intrarea în vigoare a legii vor putea cere, de asemenea, restituirea diferenței începând cu 1 octombrie.