Criza de la ANCPI lovește în plin. Cine riscă să piardă bani?

Atacul cibernetic asupra Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară nu produce doar întârzieri administrative. Pentru românii care cumpără sau vând o locuință, au un credit ipotecar în curs, trebuie să încheie o succesiune ori așteaptă intabularea unui imobil, blocarea sistemului e-Terra poate genera pierderi financiare reale.

Banii nu dispar automat, avansurile nu sunt anulate de la sine, iar oamenii nu își pierd proprietățile. Însă termenele din antecontracte, ofertele bancare, programările notariale și unele termene fiscale continuă să curgă. Din această combinație pot apărea penalități, costuri suplimentare, litigii și, în anumite situații, diferențe de plată de zeci de mii de lei.

ANCPI a anunțat că, începând de marți, 14 iulie, toate sistemele informatice gestionate de instituție, inclusiv adresele de e-mail și aplicația de cadastru și carte funciară e-Terra, sunt nefuncționale. Agenția estimează că aplicația nu va fi disponibilă cel mai probabil până la sfârșitul săptămânii.

Instituția a confirmat ulterior că blocajul a fost provocat de un atac cibernetic, descris drept cea mai amplă întrerupere tehnică din istoria ANCPI. Agenția susține că datele administrate sunt în siguranță și nu au fost compromise.

Cetățeanul ajunge primul la nota de plată

Pentru un om care nu are nicio tranzacție în derulare, e-Terra poate părea doar o aplicație administrativă. Pentru cineva care trebuie să semneze în aceste zile un contract de vânzare-cumpărare, sistemul este însă una dintre verigile obligatorii ale tranzacției.

La autentificarea actelor prin care se transmite, se modifică sau se constituie un drept asupra unui imobil, notarul trebuie să solicite un extras de carte funciară pentru autentificare. Documentul este valabil zece zile lucrătoare și arată situația juridică actuală a proprietății.

Fără acces la e-Terra, nu poate fi obținut un extras nou. În consecință, numeroase tranzacții pentru care documentul nu fusese deja emis trebuie amânate.

Pentru cetățean, această amânare poate însemna mai mult decât o nouă programare la notar. Poate însemna o săptămână suplimentară de chirie, costuri de mutare anulate și reprogramate, depozitarea mobilei, prelungirea unor servicii sau cazare temporară.

În cazul familiilor care vând o locuință pentru a cumpăra alta, blocarea primei tranzacții o poate împiedica și pe cea de-a doua. O singură operațiune oprită poate afecta astfel mai mulți cumpărători și vânzători.

Se pot pierde avansurile?

Avansul nu se pierde automat pentru că e-Terra nu funcționează. Există însă riscul ca între cumpărător și vânzător să apară un conflict dacă termenul din antecontract este depășit.

Consecințele depind de ceea ce au semnat părțile. Unele antecontracte prevăd restituirea avansului, altele stabilesc penalități, iar în anumite situații suma achitată poate avea regimul unei arvune, cu efecte diferite dacă una dintre părți este considerată responsabilă pentru neîncheierea contractului.

Problema este că blocarea sistemului ANCPI nu modifică automat contractul și nu prelungește de la sine data stabilită pentru semnarea actului final.

Chiar dacă imposibilitatea obținerii extrasului de carte funciară este un motiv obiectiv pentru amânare, cumpărătorul nu ar trebui să presupună că termenul contractual s-a prelungit tacit.

Cea mai sigură variantă este ca părțile să stabilească în scris o nouă dată, printr-un act adițional. În lipsa unui acord, se poate ajunge la dispute privind restituirea avansului, aplicarea penalităților sau persoana responsabilă pentru eșecul tranzacției.

Prin urmare, banii nu sunt pierduți automat, dar pot rămâne blocați și pot deveni obiectul unui litigiu.

Creditele ipotecare aprobate pot rămâne în așteptare

Blocajul îi afectează direct și pe cumpărătorii care au obținut aprobarea unui credit ipotecar.

Banca trebuie să verifice situația juridică a proprietății, iar ipoteca trebuie înscrisă în cartea funciară. Fără parcurgerea acestor etape, instituția de credit poate amâna semnarea documentelor finale sau transferul banilor către vânzător.

Aprobarea creditului nu este singurul document care poate avea termen de valabilitate. Pot expira oferta de dobândă, evaluarea imobilului, anumite adeverințe privind veniturile, documentele vânzătorului sau alte acte solicitate în dosar.

Refacerea lor poate însemna noi drumuri și noi costuri. În plus, dacă între timp condițiile comerciale ale băncii se schimbă, cumpărătorul ar putea pierde o ofertă de dobândă sau alte facilități negociate anterior.

În cazul creditelor în valută sau al tranzacțiilor în care prețul este stabilit în euro, întârzierea poate aduce și un risc valutar. O modificare a cursului între data programată pentru semnare și data efectivă a plății poate majora suma în lei necesară cumpărătorului.

Cea mai mare pierdere poate veni din schimbarea TVA

Blocajul intervine într-un moment extrem de sensibil pentru o parte dintre cumpărătorii de locuințe noi.

Legea prevede că persoanele care îndeplinesc condițiile regimului tranzitoriu mai pot beneficia de cota redusă de TVA de 9% dacă transferul proprietății este autentificat până la 31 iulie 2026 inclusiv. După această dată, tranzacțiile care nu mai îndeplinesc condițiile vor fi taxate cu cota aplicabilă la momentul livrării.

Pentru cumpărătorii care trebuie să semneze până la 31 iulie, fiecare zi de blocaj contează.

În situația în care o tranzacție nu poate fi finalizată la timp din cauza imposibilității obținerii documentelor cadastrale, diferența de TVA poate ajunge la sume foarte mari. Impactul exact depinde de prețul locuinței, de condițiile antecontractului și de modul în care a fost stabilit prețul, cu TVA inclus sau fără TVA.

De exemplu, la o bază de impozitare de 500.000 de lei, diferența dintre o cotă de 9% și una de 21% este de 60.000 de lei.

Nu toți cumpărătorii vor fi afectați de această schimbare. Regimul tranzitoriu se aplică numai persoanelor care îndeplinesc condițiile legale privind locuința, avansul și actele încheiate anterior. Pentru cei care se încadrează însă, depășirea datei de 31 iulie poate avea o consecință financiară mult mai gravă decât simpla reprogramare a notarului.

În acest moment, ANCPI nu a anunțat o măsură prin care termenul fiscal să fie prelungit sau prin care eventualele diferențe de TVA să fie suportate de stat.

Vânzătorii și dezvoltatorii rămân fără încasări

Nici vânzătorii nu sunt feriți de pierderi.

Un proprietar care urma să primească banii din vânzarea locuinței poate fi pus în situația de a amâna o altă achiziție, de a prelungi un credit sau de a suporta costuri pe care intenționa să le acopere din suma încasată.

Dezvoltatorii imobiliari pot rămâne temporar fără încasările finale aferente locuințelor pregătite pentru predare. Dacă întârzierea se prelungește, aceasta poate afecta fluxul de numerar al companiilor și capacitatea lor de a plăti constructori, furnizori sau credite.

Agențiile imobiliare și notarii pot pierde, la rândul lor, venituri din tranzacțiile amânate. Unele operațiuni vor fi recuperate după repornirea sistemului, dar altele pot fi abandonate sau rediscutate.

Succesiunile, donațiile și intabulările sunt și ele afectate

Blocajul nu privește numai vânzarea locuințelor.

Pentru procedurile succesorale care includ imobile înscrise în cartea funciară, notarul solicită un extras de carte funciară pentru informare. Același tip de document este necesar și în cazul unor acte prin care se stinge un drept real imobiliar.

Pot fi întârziate și intabulările, radierile de ipoteci, înscrierea unor construcții, dezmembrările sau alipirile de terenuri, actualizarea suprafețelor și rectificările cadastrale.

Pentru cetățeni, amânarea acestor operațiuni poate avea efecte financiare chiar dacă nu există o vânzare imediată. O ipotecă neradiată poate împiedica o tranzacție viitoare, o construcție neintabulată nu poate fi vândută în condiții normale, iar o succesiune nefinalizată poate bloca folosirea sau împărțirea unui bun.

Repornirea e-Terra nu va rezolva instantaneu blocajul

Chiar dacă ANCPI reușește să repună aplicația în funcțiune până la sfârșitul săptămânii, efectele incidentului nu vor dispărea imediat.

În zilele de indisponibilitate se acumulează cereri din partea notarilor, băncilor, experților cadastrali, dezvoltatorilor și proprietarilor. După redeschiderea sistemului, toate aceste solicitări vor ajunge într-un timp foarte scurt la oficiile de cadastru.

Este de așteptat ca unele tranzacții să fie întârziate și după reluarea aplicației, din cauza volumului mare de operațiuni restante. Aceasta este o consecință probabilă a blocajului, nu un termen anunțat oficial de ANCPI.

Pentru persoanele care se apropie de o dată-limită contractuală sau fiscală, simpla promisiune că sistemul va fi repornit până la finalul săptămânii poate să nu fie suficientă.

Ce trebuie să facă oamenii pentru a-și proteja banii

Cetățenii care au o tranzacție programată trebuie să contacteze imediat notarul și să verifice dacă extrasul de carte funciară pentru autentificare fusese deja emis și dacă se mai află în termenul de valabilitate de zece zile lucrătoare.

Cei care au semnat un antecontract ar trebui să solicite prelungirea în scris a datei pentru încheierea contractului final și să precizeze clar că avansul rămâne valabil, fără aplicarea unor penalități generate de blocajul ANCPI.

Persoanele care cumpără prin credit trebuie să ceară băncii confirmarea privind prelungirea aprobării, a ofertei de dobândă, a evaluării și a celorlalte documente care pot expira.

Trebuie păstrate comunicatul ANCPI, mesajele notarului, corespondența cu banca și orice dovadă care arată că tranzacția nu a putut fi încheiată din cauza indisponibilității sistemului.

Oamenii nu trebuie să presupună că termenele au fost suspendate automat. Fără o modificare scrisă a contractului sau fără o intervenție legislativă, datele stabilite inițial pot continua să producă efecte.

Proprietățile nu dispar, dar încrederea este afectată

Atacul cibernetic nu înseamnă că românii și-au pierdut casele sau terenurile. ANCPI afirmă că bazele de date sunt în siguranță și că informațiile nu au fost compromise.

Problema este că aceste date nu pot fi consultate și actualizate, iar operațiunile juridice care depind de ele nu pot fi desfășurate normal.

Pentru cetățeni, diferența este importantă. Dreptul de proprietate nu dispare, dar posibilitatea de a vinde, cumpăra, ipoteca, moșteni sau modifica situația juridică a proprietății este temporar blocată.

Incidentul arată cât de dependentă este întreaga piață imobiliară de funcționarea unei singure infrastructuri digitale. Când e-Terra se oprește, nu se închide doar o aplicație. Sunt puse în așteptare locuințele, creditele, economiile și planurile a mii de oameni.

Iar pentru cei prinși între un antecontract, un credit care expiră și termenul fiscal de 31 iulie, așteptarea poate avea un preț foarte concret.