Regimul TVA pentru locuințe s-a schimbat radical: cota redusă de 9% dispare, vânzările se fac cu 21% TVA, cu doar câteva excepții limitate până în iulie 2026

Schimbări majore începând cu 2025

Începând cu anul 2025, regimul TVA aplicabil livrării de locuințe în România a trecut printr-o transformare profundă, cu impact major asupra dezvoltatorilor imobiliari și cumpărătorilor persoane fizice. Cota redusă de 9% TVA, care până acum se putea aplica pentru vânzarea anumitor locuințe, a fost practic eliminată și înlocuită cu cota standard, majorată de la 19% la 21%, odată cu intrarea în vigoare a Legii nr. 141/2025.

Acest regim mai permite aplicarea cotei de 9% doar în condiții foarte stricte și numai pentru tranzacții derulate în baza unor antecontracte încheiate înainte de 1 august 2025 și pentru care livrarea finală se realizează cel târziu până la 31 iulie 2026. În rest, toate vânzările de locuințe — inclusiv cele efectuate împreună cu terenul aferent — se facturează cu 21% TVA.

Cum se aplica anterior cota de 9%

Până la modificările aduse Codului fiscal prin Legea 141/2025, livrarea de locuințe putea fi încadrată la cota redusă de 9% doar dacă îndeplinea cumulativ mai multe condiții detaliate la art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3 din Codul fiscal:

• locuința avea o suprafață utilă de cel mult 120 mp (fără anexele gospodărești);

• valoarea totală, inclusiv terenul, nu depășea 600.000 lei fără TVA;

• imobilul putea fi locuit ca atare la momentul livrării;

• fiecare persoană fizică putea cumpăra o singură locuință cu cota de 9%, individual sau împreună cu alte persoane fizice.

În măsura în care dezvoltatorii au respectat aceste criterii, aplicarea cotei de 9% a fost legală. Dacă însă locuințele vândute nu îndeplineau toate aceste cerințe, ANAF putea considera că tranzacția trebuia taxată cu cota standard de 19%, valabilă până la final de 2024.

Citește și: Scutire de impozit pentru cei care au o singură locuinţă. Document din Parlament

După Legea 141/2025: TVA 21% și doar o fereastră limitată pentru 9%

În prezent, odată cu creșterea cotei standard la 21%, cota redusă de 9% nu mai este aplicabilă decât într-un scenariu tranzitoriu. Persoanele fizice pot cumpăra o locuință cu 9% TVA doar dacă:

• încheie până la 1 august 2025 un antecontract prin care achită un avans;

• livrarea efectivă a locuinței are loc cel târziu până la 31 iulie 2026;

• locuința are maximum 120 mp utili și o valoare de cel mult 600.000 lei fără TVA;

• nu au mai cumpărat o altă locuință cu 9% TVA după 1 ianuarie 2023.

Pentru antecontractele încheiate în perioada 3 iulie – 31 iulie 2025 inclusiv, cumpărătorii trebuie să dovedească la momentul livrării că au achitat integral un avans de minimum 20% din prețul locuinței fără TVA până cel târziu la 31 iulie 2025.

Aceste reguli tranzitorii sunt prevăzute expres la art. 3 din Legea 141/2025 și au rolul de a proteja tranzacțiile aflate deja în derulare la momentul schimbării legislației.

Implicații pentru dezvoltatori și cumpărători

Pentru dezvoltatorii imobiliari, schimbarea regimului TVA înseamnă o complexitate administrativă sporită și o atenție riguroasă asupra calendarului contractelor. Dacă o societate construiește case și le vinde cu terenul aferent, poate aplica cota redusă de 9% doar dacă se încadrează exact în condițiile menționate și dacă poate documenta antecontractul și plata avansului în termen. În lipsa acestor dovezi, ANAF poate reîncadra tranzacția și solicita plata TVA de 21% retroactiv, plus penalități.

Pentru cumpărători, efectul principal este creșterea costului final al locuințelor. Spre exemplu, pentru o locuință de 600.000 lei, TVA-ul de 9% însemna 54.000 lei, în timp ce la 21% TVA-ul va fi 126.000 lei — adică un cost suplimentar de 72.000 lei suportat de cumpărător. În plus, posibilitatea de a achiziționa locuințe cu TVA redus este limitată la o singură achiziție per persoană și doar până la 31 iulie 2026.

Ce urmează

După această dată, toate locuințele vor fi vândute cu 21% TVA, indiferent de suprafață, valoare sau destinație, ceea ce marchează o schimbare fundamentală a regimului fiscal aplicabil pieței rezidențiale din România.

Specialiștii recomandă dezvoltatorilor și cumpărătorilor care doresc să beneficieze de cota de 9% să încheie antecontractele cât mai rapid și să achite avansurile necesare înainte de 1 august 2025, pentru a nu pierde dreptul de a aplica regimul tranzitoriu.

Această schimbare, introdusă prin Legea 141/2025, marchează trecerea de la o politică fiscală menită să încurajeze achiziția de locuințe la una care tratează uniform toate vânzările imobiliare, cu o cotă standard majorată la 21%, cu efecte directe asupra prețurilor și accesibilității locuințelor noi.

  Fiți la curent cu ultimele noutăți. Urmăriți DCBusiness și pe Google News

Ţi s-a părut interesant acest articol?

Urmărește pagina de Facebook DCBusiness pentru a fi la curent cu cele mai importante ştiri despre evoluţia economiei, modificările fiscale, deciziile privind salariile şi pensiile, precum şi alte analize şi informaţii atât de pe plan intern cât şi extern.