Aplicarea cotei reduse de TVA de 9% la vânzarea imobilelor cu destinație de locuință este un subiect de interes major pentru dezvoltatori imobiliari, proprietari și cumpărători. Reglementările fiscale din România permit această facilitate, însă doar dacă sunt îndeplinite cumulativ mai multe condiții legate de suprafață, valoare, destinație și starea tehnică a imobilului.

Exemplu practic: imobil achiziționat cu taxare inversă și revândut

Un caz concret care a generat întrebări în piață este cel al unui imobil nou, achiziționat în 2023 prin taxare inversă (TVA 0%), cu o suprafață utilă de 70 mp și un preț de 95.000 euro. Proprietarul dorește să îl vândă în 2025 către o persoană fizică, pentru 550.000 lei. În acest caz, aplicarea cotei reduse de 9% este posibilă, dar doar dacă sunt respectate cumulativ toate prevederile legale.

Condițiile pentru aplicarea cotei de 9%

Conform Codului fiscal, art. 291 alin. (3), pot beneficia de TVA redusă doar locuințele:

• cu o suprafață utilă de cel mult 120 mp (fără a include anexele gospodărești);

• cu o valoare totală de maximum 600.000 lei, exclusiv TVA;

• achiziționate de persoane fizice individual sau în comun;

• care pot fi locuite „ca atare” în momentul livrării;

• dacă persoana fizică nu a mai achiziționat o altă locuință cu TVA redus după 1 ianuarie 2024.

Ce înseamnă o locuință care „poate fi locuită ca atare”?

Pentru a putea aplica cota redusă, imobilul trebuie să îndeplinească toate următoarele condiții tehnice:

• Acces individual fără a tulbura posesia altor persoane;

• Acces la electricitate, apă potabilă, canalizare;

• Existența unui spațiu de odihnă, unul de gătit și un grup sanitar;

• Finisaje exterioare: acoperiș, geamuri, ușă de intrare;

• Finisaje interioare: pereți și podele finisate, uși interioare;

• Obiecte sanitare montate: WC, lavoar, chiuvetă;

• Instalații electrice complete (prize, întrerupătoare, tablou).

Locuințele „noi” și regimul de TVA

Chiar dacă imobilul a fost nou la momentul achiziției, vânzarea din 2025 nu mai intră automat sub incidența regimului construcției noi. Codul fiscal definește ca „nouă” o construcție vândută până la sfârșitul anului următor primei utilizări. Dacă imobilul nu a fost renovat substanțial (peste 50% din valoarea sa) între timp, acesta nu mai este considerat nou și poate fi vândut cu TVA 9%, dacă sunt îndeplinite condițiile generale.

Alternativa: regim de scutire și riscul ajustării TVA

Dacă se optează pentru regimul de scutire fără drept de deducere, vânzătorul trebuie să ajusteze negativ TVA-ul dedus la momentul achiziției prin taxare inversă. Pentru a evita această obligație, Codul fiscal permite opțiunea de aplicare a regimului normal de taxare, cu notificare prealabilă la ANAF. În acest caz, TVA-ul colectat poate fi 9%, dacă sunt îndeplinite toate condițiile enumerate.

Vânzarea trebuie autentificată de notar

Vânzarea cu TVA 9% trebuie făcută prin contract autentic, încheiat la notar, care are obligația să verifice toate condițiile legale, inclusiv valoarea de piață, regimul juridic, extrasul CF și documentația tehnică.

  Fiți la curent cu ultimele noutăți. Urmăriți DCBusiness și pe Google News

Ţi s-a părut interesant acest articol?

Urmărește pagina de Facebook DCBusiness pentru a fi la curent cu cele mai importante ştiri despre evoluţia economiei, modificările fiscale, deciziile privind salariile şi pensiile, precum şi alte analize şi informaţii atât de pe plan intern cât şi extern.