Când poți pierde avansul plătit pentru cumpărarea unui apartament

Plata unui avans nu garantează că banii vor fi recuperați dacă tranzacția imobiliară nu mai are loc. Totul depinde de motivul pentru care vânzarea eșuează, de partea căreia îi aparține culpa și, mai ales, de formularea antecontractului.

Mulți cumpărători consideră că pot renunța la achiziție și solicita pur și simplu restituirea banilor. Promisiunea de vânzare-cumpărare este însă un contract obligatoriu, nu o simplă rezervare fără consecințe.

Când cumpărătorul poate pierde avansul

Cel mai evident caz este acela în care cumpărătorul se răzgândește și refuză să mai semneze contractul final, deși vânzătorul și-a îndeplinit toate obligațiile.

Uniunea Națională a Notarilor Publici arată că, după încheierea unei promisiuni, părțile nu beneficiază de un drept legal general de a se răzgândi. Refuzul cumpărătorului de a se prezenta la notar, de a încheia vânzarea sau de a-și îndeplini celelalte obligații poate fi considerat culpă contractuală.

În această situație, suma achitată poate rămâne vânzătorului dacă antecontractul o califică drept arvună sau dacă există o clauză penală care prevede pierderea avansului.

Cumpărătorul riscă să piardă banii și atunci când:

• nu se prezintă la notar la termenul stabilit;
• nu achită diferența de preț la data convenită;
• nu depune la timp documentele necesare;
• nu respectă alte obligații prevăzute expres în antecontract;
• denunță tranzacția fără să aibă un drept contractual de retragere.

În anumite cazuri, vânzătorul poate cere nu doar păstrarea sumei plătite, ci și despăgubiri sau chiar obligarea cumpărătorului la încheierea vânzării și plata prețului.

Refuzul creditului nu înseamnă automat restituirea banilor

Una dintre cele mai frecvente situații apare atunci când apartamentul urmează să fie cumpărat prin credit, iar banca respinge dosarul.

Refuzul finanțării nu îl exonerează automat pe cumpărător. Dacă antecontractul nu prevede că tranzacția depinde de obținerea creditului, neplata prețului poate fi considerată culpa cumpărătorului, iar avansul poate fi pierdut.

De aceea, ANPC recomandă introducerea unei clauze care să permită renunțarea și recuperarea banilor în situații neimputabile cumpărătorului, precum refuzul băncii de a acorda creditul, pierderea locului de muncă sau pierderea eligibilității pentru finanțare.

O formulare utilă trebuie să precizeze clar ce document dovedește refuzul băncii, până la ce dată trebuie solicitat creditul și în cât timp va restitui vânzătorul suma.

Simpla mențiune verbală că apartamentul va fi cumpărat prin credit nu este suficientă.

Avans, arvună sau clauză penală

Denumirea sumei achitate contează, dar și mai important este efectul prevăzut în contract.

Un avans simplu reprezintă o plată anticipată din preț. Acesta nu este pierdut automat doar pentru că tranzacția nu se mai încheie. Antecontractul poate prevedea însă că avansul va fi reținut, integral sau parțial, cu titlu de clauză penală dacă vina aparține cumpărătorului.

Arvuna confirmatorie garantează respectarea obligațiilor asumate. Dacă partea care a dat arvuna nu execută contractul, cealaltă parte poate reține suma. Dacă neexecutarea aparține celui care a primit-o, partea prejudiciată poate solicita, în condițiile Codului civil, restituirea dublului arvunei.

Arvuna penalizatoare presupune existența unui drept expres de retragere. Partea care renunță pierde suma dată, iar partea care a primit-o și se retrage trebuie să restituie dublul. Un asemenea drept trebuie să fie prevăzut clar în contract; el nu se presupune.

Notarii atrag atenția că plata unui avans la semnarea promisiunii nu este obligatorie prin lege. În practică, avansul este însă frecvent legat de o clauză penală care permite vânzătorului să păstreze banii dacă viitorul cumpărător refuză nejustificat tranzacția.

Reguli speciale pentru apartamentele aflate în construcție

Pentru locuințele viitoare cumpărate de la dezvoltatori se aplică, din decembrie 2025, reguli suplimentare introduse prin Legea nr. 207/2025.

Convenția de rezervare poate fi încheiată pentru maximum 60 de zile, iar suma plătită nu poate depăși 5% din prețul locuinței. Depășirea acestui prag atrage nulitatea absolută a convenției de rezervare.

Dacă promisiunea sau contractul de vânzare nu se încheie din culpa exclusivă a dezvoltatorului, acesta trebuie să restituie integral banii încasați pentru rezervare, în cel mult 30 de zile.

Legea nu transformă însă taxa de rezervare într-o sumă recuperabilă indiferent de situație. Atunci când cumpărătorul renunță fără un motiv acoperit de contract, consecințele vor depinde de clauzele semnate și de stabilirea culpei.

Avansurile achitate în baza promisiunii trebuie depuse într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat proiectului respectiv. Legea permite utilizarea sumelor pentru partea de rezistență în limita a 25% din preț și, ulterior finalizării acesteia, pentru instalații în limita a 20%.

Promisiunile pentru apartamente viitoare trebuie încheiate în formă autentică, iar notarul este obligat să solicite notarea lor în cartea funciară.

Când trebuie restituiți banii

Cumpărătorul poate cere restituirea avansului atunci când vânzarea nu se mai realizează din culpa vânzătorului sau a dezvoltatorului. De exemplu, acesta refuză să se prezinte la notar, nu poate dovedi dreptul de proprietate, nu obține documentele asumate sau nu poate livra imobilul în condițiile convenite.

Cumpărătorul poate solicita, după caz:

• încheierea vânzării printr-o hotărâre judecătorească;
• desființarea antecontractului și restituirea banilor;
• despăgubirile prevăzute în clauza penală;
• restituirea dublului sumei, dacă aceasta are regimul unei arvune și sunt îndeplinite condițiile legale.

Aceste drepturi presupun însă ca viitorul cumpărător să fi fost, la rândul său, pregătit să semneze contractul și să-și fi respectat obligațiile.

Clauzele care trebuie verificate înainte de plată

Înainte de achitarea banilor, cumpărătorul trebuie să verifice dacă documentul precizează:

• natura sumei: avans, arvună sau taxă de rezervare;
• situațiile exacte în care banii se restituie;
• consecințele refuzului creditului bancar;
• termenul pentru semnarea contractului final;
• penalitățile aplicabile fiecărei părți;
• documentele pe care trebuie să le obțină vânzătorul;
• termenul de predare și situația întârzierilor;
• contul în care sunt plătite sumele;
• condițiile în care contractul poate fi desființat.

ANPC recomandă, de asemenea, verificarea autorizației de construire, a cărții funciare, a identificării exacte a locuinței, a locului de parcare, a boxei, a suprafeței utile și a termenului-limită pentru semnarea vânzării.

Concluzia este că avansul nu se pierde și nici nu se restituie automat. Documentul semnat, natura juridică a sumei și motivul pentru care tranzacția a eșuat vor decide cine păstrează banii.

Materialul are caracter informativ. Efectele juridice trebuie stabilite prin analiza antecontractului concret.