Blocajul de la Cadastru lovește piața apartamentelor. One United își reduce profitul estimat cu până la 20%

Atacul ransomware care a paralizat timp de aproximativ o lună sistemul e-Terra al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară a blocat inclusiv vânzarea unor apartamente deja construite și rezervate. One United Properties avertizează că profitul net consolidat din 2026 va fi cu 15%-20% sub bugetul inițial. Compania estimează că o parte dintre veniturile și profiturile amânate vor apărea abia în 2027.

Un atac informatic asupra sistemului național de cadastru ajunge direct în bilanțurile marilor dezvoltatori imobiliari. One United Properties a anunțat investitorii că întârzierile provocate de indisponibilitatea e-Terra, peste cele generate deja de noile proceduri aplicabile vânzărilor de locuințe, îi vor reduce profitul raportat pentru 2026.

Compania estimează acum că profitul net consolidat va fi cu aproximativ 15%-20% sub nivelul inclus în bugetul inițial pentru acest an, potrivit unui raport transmis Bursei de Valori București.

Bugetul One United prevedea pentru 2026 un profit net de 457,75 milioane de lei. Aplicarea reducerii anunțate indică un rezultat de aproximativ 366-389 milioane de lei. Diferența față de planul inițial ar fi, astfel, de circa 69-92 milioane de lei. Compania nu a publicat însă o nouă valoare exactă a profitului estimat, ci doar intervalul de abatere față de buget.

Atacul a blocat sistemul timp de o lună

Atacul ransomware asupra ANCPI a avut loc pe 14 iulie 2026 și a perturbat procesele cadastrale și de carte funciară la nivelul întregii piețe imobiliare. Sistemul e-Terra a fost restabilit abia la jumătatea lunii august.

Oprirea sa timp de aproximativ o lună a fost urmată de acumularea unui volum mare de cereri restante. Blocajul a afectat înregistrarea unităților rezidențiale recent finalizate, semnarea antecontractelor și a contractelor finale, precum și înscrierea transferurilor dreptului de proprietate.

„Se estimează că aceste întârzieri vor amâna anumite livrări rezidențiale, încasările de numerar aferente și recunoașterea veniturilor și profiturilor, inclusiv în cazurile în care construcția a fost deja finalizată, iar unitățile respective au fost contractate de clienți”, arată One United.

Atacul informatic nu explică însă scăderea rezultatelor din primul semestru, deoarece s-a produs după 30 iunie. Cifrele slabe din S1 au fost provocate în principal de aplicarea noilor reguli introduse prin Legea nr. 207/2025, cunoscută și drept „Legea Nordis”. Incidentul de la ANCPI și cererile restante rezultate riscă să prelungească blocajul în a doua parte a anului și să împingă o parte dintre livrări în 2027.

Cum poate rămâne nevândut un apartament deja terminat

Explicația ține de diferența dintre construirea fizică a locuinței și existența documentelor necesare vânzării sale.

Un apartament poate fi terminat și ales de cumpărător, însă contractul final nu poate fi semnat dacă unitatea nu este individualizată cadastral, dacă nu există documentația de carte funciară sau dacă notarul nu poate obține actele necesare autentificării și transferului proprietății.

Pentru proiectele programate să fie finalizate în 2026, One United afirmă că a avut două variante: să finalizeze mai întâi preapartamentarea, cu riscul întârzierii recepției clădirilor, sau să prioritizeze terminarea construcției și recepția, utilizând între timp contracte de rezervare.

Compania a ales a doua variantă. În consecință, pentru unitățile afectate a încasat inițial numai taxa de rezervare de 5%, urmând ca diferența să fie plătită la semnarea contractului de vânzare, după finalizarea proiectului și a formalităților necesare.

Sunt afectate inclusiv tranzacții din proiectele One High District, One Lake Club și One Lake District Faza 1.

Rezervarea nu înseamnă vânzare

Prima etapă este convenția de rezervare. Cumpărătorul alege locuința și plătește o sumă pentru ca aceasta să nu mai fie oferită altui client.

Conform Legii nr. 207/2025, rezervarea poate fi încheiată pentru cel mult 60 de zile, iar suma plătită nu poate depăși 5% din preț. Aceasta se scade ulterior din prețul apartamentului.

Rezervarea nu reprezintă însă contractul final și, în cazul One United, nu îndeplinește condițiile necesare pentru recunoașterea veniturilor conform IFRS 15. Cu alte cuvinte, existența unui client și încasarea celor 5% nu permit companiei să treacă în contul de profit și pierdere valoarea apartamentului ca venit din vânzare.

A doua etapă este antecontractul sau promisiunea de vânzare-cumpărare. Noile reguli cer ca acesta să fie încheiat în formă autentică, după notarea autorizației de construire și după realizarea procedurilor cadastrale, inclusiv preapartamentarea și deschiderea cărții funciare pentru unitatea viitoare.

Preapartamentarea individualizează din punct de vedere cadastral fiecare locuință care urmează să existe în viitorul condominiu. Practic, apartamentul primește propria carte funciară înainte ca imobilul să fie finalizat.

După semnarea antecontractului, One United poate începe recunoașterea contabilă a veniturilor pe măsura avansării lucrărilor, conform metodei gradului de realizare prevăzute de IFRS 15. Venitul nu este neapărat înregistrat integral în momentul antecontractului, ci proporțional cu stadiul proiectului și cu îndeplinirea condițiilor contabile.

Ultima etapă este contractul final, semnat după finalizarea și recepția construcției, apartamentarea definitivă și pregătirea documentelor cadastrale. Atunci se transferă efectiv proprietatea, iar dezvoltatorul încasează diferența de preț prevăzută în contract.

Dacă sistemul cadastral nu funcționează sau dacă dosarele sunt blocate într-un volum mare de cereri restante, acest lanț se oprește. Apartamentul poate exista fizic și poate avea cumpărător, dar tranzacția nu poate avansa juridic și contabil.

Peste 100 de milioane de euro, în principal rezervări

One United a raportat pentru primul semestru tranzacții rezidențiale de 106,1 milioane de euro, corespunzătoare unui număr de 229 de unități rezidențiale și comerciale, plus 396 de locuri de parcare și spații de depozitare.

Structura arată dimensiunea decalajului: 102,9 milioane de euro au reprezentat rezervări și numai 2,6 milioane de euro pre-vânzări contractate.

Astfel, cea mai mare parte a activității comerciale nu a ajuns la etapa contractuală necesară pentru a se vedea în veniturile raportate.

În situațiile financiare IFRS, veniturile din segmentul rezidențial au scăzut cu 64%, la 230,5 milioane de lei. La nivel comparabil, eliminând efectul temporar calculat de conducere al schimbării legislației și al decalării recunoașterii, compania susține că veniturile rezidențiale ar fi fost de 532,6 milioane de lei, cu 17% sub nivelul din anul anterior.

Cifra de afaceri consolidată a coborât cu 47%, la 440,3 milioane de lei. Profitul net a scăzut cu 68%, de la 248,4 milioane de lei în primul semestru din 2025 la 79,2 milioane de lei. Pe baza ajustărilor realizate de conducerea companiei, profitul net comparabil ar fi fost de 178,1 milioane de lei. Aceste valori comparabile sunt indicatori calculați de companie, nu rezultate IFRS raportate.

Banii și profitul se mută în 2027

One United insistă că reducerea estimării nu reprezintă în principal pierderea definitivă a vânzărilor, ci amânarea momentului în care acestea pot fi încasate și înregistrate contabil.

Compania se așteaptă ca o parte importantă a veniturilor și profiturilor amânate să fie recunoscută în 2027, pe măsură ce ANCPI soluționează cererile restante, iar apartamentele parcurg etapele cadastrale și contractuale rămase.

Blocajul implică însă un necesar mai mare de numerar pentru dezvoltator. Construcția trebuie finanțată în continuare, deși de la client a fost încasată, în unele cazuri, numai taxa de rezervare de 5%.

Impactul este concentrat în segmentul rezidențial. Portofoliul de clădiri destinate închirierii nu a fost afectat în aceeași măsură: veniturile din chirii și serviciile furnizate chiriașilor au crescut cu 3%, la 83,9 milioane de lei, iar venitul net din chirii a avansat cu 6%, la 56,8 milioane de lei, potrivit raportului semestrial One United.

Conducerea companiei organizează joi, de la ora 10:00, teleconferința privind rezultatele semestriale. Printre informațiile esențiale pentru investitori se numără valoarea exactă a încasărilor împinse în 2027, numărul apartamentelor afectate și ritmul în care proiectele blocate pot ajunge la contractul final.