Surpriză la notariat: ANAF știe tot ce vinzi și te poate face plătitor de TVA

Fiscul urmărește tranzacțiile raportate de notari și poate recalifica veniturile ocazionale drept activitate independentă

Persoanele fizice care vând frecvent imobile pot ajunge în vizorul Agenției Naționale de Administrare Fiscală (ANAF), chiar dacă au impresia că activitatea lor nu este suficient de vizibilă pentru autorități. O speță recentă, prezentată de ANAF în raportul controalelor fiscale finalizate în februarie 2025, arată că tranzacțiile imobiliare derulate prin notari nu trec neobservate.

De la „ocazional” la activitate independentă

ANAF a explicat recent cum se întâmplă acest lucru dând exemplul unei persoane fizice care a fost verificată pentru perioada ianuarie 2022 – decembrie 2023, fiind identificată ca desfășurând o activitate constantă de vânzare de imobile. Inspectorii ANAF au folosit date din propriile baze de date, dar și informații din contractele de vânzare-cumpărare furnizate lunar de birourile notariale prin formularul 208.

Pe baza acestor informații, autoritatea fiscală a concluzionat că persoana în cauză desfășura o activitate independentă: vânzări repetate, realizate pe cont propriu și cu scopul obținerii de profit. În consecință, veniturile nu mai sunt considerate simple transferuri de proprietăți imobiliare din patrimoniul personal, ci venituri din activități independente, supuse unui regim fiscal mai dur.

Ce înseamnă recalificarea fiscală

În loc de un impozit unic de 1% sau 3% aplicabil în cazul vânzărilor ocazionale de imobile, persoana fizică este obligată acum să plătească:

• Impozit pe venit de 10%;

• Contribuție la pensii (CAS) de 25%;

• Contribuție la sănătate (CASS) de 10%, dacă veniturile depășesc plafonul legal.

Aceste obligații se declară anual prin formularul 212, iar termenul-limită pentru depunere și plată este 25 mai al fiecărui an, pentru veniturile din anul precedent. În 2025, termenul-limită este 26 mai (pentru veniturile din 2024).

TVA, un alt risc major

În același caz, inspectorii au constatat că persoana fizică a depășit plafonul de scutire de TVA, în prezent de 300.000 lei. Acest lucru înseamnă că ar fi trebuit să solicite înregistrarea ca plătitor de TVA la ANAF. Obligația apare indiferent dacă persoana fizică are sau nu o firmă – pragul legal se aplică oricui obține venituri din activități economice.

Probleme și din chirii nedeclarate

Pe lângă tranzacțiile imobiliare, persoana fizică verificată încasa și venituri din chirii, fără să fi înregistrat contractele la ANAF și fără să fi declarat veniturile în perioada 2020 – 2023. Și în acest caz, autoritatea poate recalcula obligațiile fiscale și poate aplica penalități și dobânzi.

ANAF are toate datele la îndemână

Informațiile despre tranzacțiile imobiliare sunt transmise lunar de notarii publici către ANAF, prin intermediul formularului 208. Acesta include:

• Datele părților implicate în tranzacție;

• Valoarea înscrisă în actele de transfer;

• Impozitul aferent vânzării (1% sau 3%).

Astfel, autoritățile fiscale pot urmări cu ușurință activitatea imobiliară a persoanelor fizice și pot face recalificări fiscale atunci când constată că există o activitate sistematică.