One United construiește în București un turn de peste 100 de metri înălțime

One United Properties a cumpărat un teren de 5.755 de metri pătrați pe strada Barbu Văcărescu nr. 110-112 din București, unde intenționează să dezvolte un turn preponderent rezidențial, cu funcțiuni mixte și o înălțime de peste 100 de metri.

Valoarea tranzacției este de 10 milioane de euro, în timp ce valoarea brută de dezvoltare a viitorului proiect este estimată de companie la 130 de milioane de euro. Raportul dintre cele două valori arată miza construirii în zona Floreasca-Barbu Văcărescu: terenul reprezintă mai puțin de 8% din valoarea brută estimată a întregii dezvoltări.

Proiectul se află însă într-o etapă preliminară. Compania vorbește despre un concept de proiectare, urmând să organizeze un concurs internațional de arhitectură. Începerea lucrărilor și lansarea vânzărilor sunt planificate pentru 2028, dar depind de definitivarea proiectării și de obținerea autorizațiilor necesare.

Teren cumpărat cu aproximativ 1.738 de euro pe metru pătrat

Raportat la suprafața de 5.755 de metri pătrați și la prețul total de 10 milioane de euro, One United Properties a plătit aproximativ 1.738 de euro pentru fiecare metru pătrat de teren.

Prețul nu poate fi comparat direct cu valoarea estimată a proiectului. Cei 130 de milioane de euro reprezintă valoarea brută de dezvoltare, indicator care reflectă veniturile potențiale ale proiectului finalizat, nu costul construcției și nici profitul pe care îl va obține compania.

Între prețul terenului și valoarea finală se află costurile pentru proiectare, autorizare, lucrări, materiale, instalații, finanțare, marketing, vânzări și amenajarea spațiilor comune. În cazul unui turn de peste 100 de metri, fundațiile, structura de rezistență, instalațiile, ascensoarele și măsurile de securitate la incendiu pot avea costuri mai mari decât în cazul unei clădiri obișnuite.

Potrivit conceptului preliminar, turnul va avea patru niveluri subterane, parter și maximum 25 de etaje. Suprafața construită desfășurată supraterană ar urma să fie de aproximativ 25.900 de metri pătrați. Valoarea brută estimată de 130 de milioane de euro echivalează astfel cu aproximativ 5.019 euro pentru fiecare metru pătrat suprateran proiectat, însă această sumă nu reprezintă prețul de vânzare al apartamentelor, deoarece dezvoltarea include și spații comerciale, birouri, servicii și zone comune.

Suprafața supraterană anunțată este de aproximativ 4,5 ori mai mare decât suprafața terenului. Calculul arată intensitatea dezvoltării propuse, dar nu poate fi confundat cu coeficientul urbanistic oficial, deoarece acesta se stabilește potrivit documentațiilor aprobate și regulilor privind suprafețele incluse sau excluse din calcul.

Turnul va avea locuințe, birouri și spații comerciale

Funcțiunea dominantă va fi cea rezidențială. Nivelurile inferioare ar urma să includă spații comerciale, birouri, servicii și alte facilități. Compania mai anunță amenajarea a 2.000 de metri pătrați de spații verzi, destinate atât viitorilor rezidenți, cât și persoanelor care locuiesc sau lucrează în zonă.

„Ne interesează și ce aduce această investiție comunității: mai multe servicii aflate la o distanță care poate fi parcursă pe jos, locuri de întâlnire și spații la nivelul străzii de care să se bucure toți cei din cartier”, a declarat Andrei Diaconescu, cofondator și co-CEO al One United Properties.

Compania va organiza un concurs internațional de arhitectură pentru alegerea soluției finale. Tema va urmări atât forma și silueta turnului, cât și relația clădirii cu strada și integrarea în cartierul Floreasca-Barbu Văcărescu.

One United Properties deține deja un portofoliu important în această parte a Capitalei. Dezvoltările finalizate de companie în zona Floreasca-Barbu Văcărescu au o valoare brută cumulată estimată la aproximativ 536 de milioane de euro, iar proiectele aflate în construcție, printre care One Floreasca Sunset, One Peninsula și One Floreasca Club, însumează aproximativ 360 de milioane de euro. Odată cu noul turn, valoarea proiectelor finalizate, în construcție sau pregătite de companie în zonă s-ar apropia de un miliard de euro.

Proiectul anunțat nu înseamnă că există deja autorizația de construire

Raportul publicat de companie prezintă configurația clădirii drept un concept preliminar. Nu este indicat numărul unei autorizații de construire pentru turnul anunțat și nici existența unei autorizații definitive pentru formula cu patru subsoluri, parter și 25 de etaje.

Dezvoltatorul precizează explicit că atât conceptul final, cât și calendarul proiectului depind de parcurgerea etapelor de proiectare și autorizare. Prin urmare, suprafața, înălțimea, numărul nivelurilor și împărțirea funcțiunilor pot suferi modificări înainte de începerea lucrărilor.

Documentele prezentate până acum nu precizează nici numărul apartamentelor, nici numărul locurilor de parcare care vor fi amenajate în cele patru niveluri subterane. Aceste informații vor fi importante pentru evaluarea impactului asupra traficului din Barbu Văcărescu, una dintre arterele intens circulate din nordul Capitalei.

Vor conta, de asemenea, soluțiile de acces auto, racordarea la utilități, avizele privind securitatea la incendiu și capacitatea infrastructurii locale de a prelua traficul generat de locuințe, birouri și spațiile comerciale.

Compania susține că zona are acces spre polul de birouri din nordul Bucureștiului și spre autostrada A3 și invocă modernizarea liniei de tramvai de pe Barbu Văcărescu. Aceste avantaje nu elimină însă necesitatea analizării impactului concret al noului proiect asupra circulației și parcărilor.

Dacă proiectul va obține toate aprobările în configurația anunțată, turnul de peste 100 de metri va deveni una dintre cele mai înalte clădiri rezidențiale din România. Până atunci, achiziția terenului reprezintă prima etapă a unei investiții care mai trebuie să treacă prin proiectare, avizare și autorizare.