Nouă regulă pentru asociațiile de proprietari: Soluția împotriva debranșărilor și executărilor silite

A fost depusă la Senat o propunere legislativă pentru completarea Legii nr.196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor.

Odată cu intrarea în vigoare a legii nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor, concomitent cu abrogarea legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, s-a introdus obligativitatea constituirii de către asociaţiile de proprietari a fondului de reparaţii anual (totalizând veniturile obţinute din exploatarea proprietăţii comune), precum şi a fondului de rulment pentru acoperirea cheltuielilor curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice).

Raţiunea introducerii unei obligativităţi de constituire a acestor fonduri rezidă în dorinţa legiuitorului de a proteja proprietarii din condominii care îşi achită la timp contribuţiile care le revin la acoperirea cheltuielilor curente ale asociaţiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor constituite de asociaţia de proprietari, în raport cu membrii care înregistrează restanţe la plata acestor contribuţii, evitând astfel eventuale măsuri sancţionatorii, precum debranşarea întregului condominiu de la serviciile de utilităţi publice sau introducerea de acţiuni în justiţie împotriva asociaţiei ori instituirea unor măsuri asigurătorii, explică iniţiatorii în nota de fundamentare a proiectului.

Problema identificată

Noma curentă prevede faptul că veniturile obţinute din exploatarea proprietăţii comune (închirieri de spaţii, publicitate amplasată pe faţada sau
acoperişul blocului etc.) alimentează numai fondul de reparaţii al asociaţiei de proprietari. - art. 70 alin. (2). De asemenea, sumele existente în fondurile speciale se pot utiliza doar în scopul pentru care au fost constituite acele fonduri -art. 73.

Astfel, asociaţiile de proprietari se pot regăsi în situaţia paradoxală de a nu avea resurse băneşti suficiente în contul curent pentru acoperirea unor cheltuieli uzuale ale condominiului, dar având, în acelaşi timp, suficiente lichidităţi în fondul de reparaţii sau în alte fonduri speciale, pe care nu le pot întrebuinţa în alte scopuri decât cele prevăzute de lege sau de scopul în care au fost constituite, generându-se riscul ca întreg condominiul să fie debranşat de la utilităţi sau să facă obiectul unei acţiuni de executare silită pentru recuperarea debitelor înregistrate.

Modificarea propusă

Considerăm că actuala reglementare este lacunară în această privinţă şi propunem completarea ei pentru a acoperi situaţiile rare, dar posibile în care asociaţiile de proprietari se pot regăsi. Astfel, prezenta propunere legislativă aduce o completare la capitolul VII, secţiunea 1: Veniturile asociaţiei de proprietari din legea nr. 196/2018 prin introducerea unui nou articol, art. 73¹, cu următorul cuprins:

(1) În cazul în care rezervele băneşti ale asociaţiei de proprietari existente în fondul de rulment sunt insuficiente, în baza hotărârii adunării generale, veniturile realizate în contul fondului de reparaţii sau al altor fonduri speciale pot fi utilizate pentru acoperirea cheltuielilor curente ale condominiului.

(2) Hotărârea adunării generale este necesară ori de câte ori se propune utilizarea sumelor aferente fondului de reparaţii Şi/sau al altor fondurilor speciale pentru acoperirea cheltuielilor curente, în condiţiile alin. (1)" .

Prin această prevedere, care introduce o nomă aplicabilă în cazuri in extremis, pemitem o gestiune mai eficientă a cash-flow-ului asociaţiei de
proprietari, în lipsa căreia asociaţia se poate regăsi în situaţia de a dispune de fonduri în cont, dar pe care nu le poate utiliza, lucru care va duce la blocaje sau întârzieri privind plăţile către furmizorii de utilităţi publice, creându-se situaţii neplăcute şi pentru aceşti operatori, care vor fi nevoiţi să recurgă la măsuri cronofage şi bugetofage pentru recuperarea datoriilor.